房地产:调控常伴 行业景气度未改

YONGHUA.NET 来源: 发布时间:2007-12-03 18:48:18 发布人: 浏览: 人次

日股指继续呈现震荡走势但相对平稳,中国石油(601857)仍是制约指数的重要因素。盘中可见,创投概念股、地产股、酒店旅游股、金融股等有所表现。由于此前超跌的万科、泛海建设等个股纷纷出现大幅上扬,因此引发地产股全面做多,仅华业地产出现微跌,其他个股均报收红盘,特别是此前超跌的招商地产、泛海建设、美都控股、中华企业等个股均强劲上扬。

 

 


 
     在人民币持续升值、流动性过剩、股市巨大的财富效应及人口城市化大背景下,房地产难掩其优异的成长性。政府对于房地产行业的调控,最终目的也是为了行业的规范与良性发展。
 
     证监会主席尚福林日前首次详细披露了创业板的市场定位与制度设计,并就创业板具体筹备工作作出了部署。创业板的呼之欲出刺激创投概念股再度整体走强。

    近期地产不管是A股还是H股都大幅度向下调整,市场对房地产行业信心有些松动。市场目前最担心的是贷款资金的紧缩带来房地产企业的业绩的下降,以及房地产后续调控政策对企业估值和盈利的影响。

     我们认为调控是地产行业的常态,政府对于房地产行业的调控,最终目的是为了行业的规范与良性发展,股价调整中会孕育更多的机会。在供求不平衡和人民币不断升值等因素影响下,我们依然看好房地产行业未来的发展。

    政策调控影响有限

    廉租房、经济适用房政策提高行业集中度

    短期内调整将带来存量土地价值进一步拉升,项目利润率理论上将继续上升。中长期看,行业利润率将会落到合理水平,上市公司未来发展空间更多将通过行业集中度的实现,资金和品牌是胜出关键,国有地产公司将会受益。

    第二套房贷款比例提高影响有限

    新政出台后的1个月内,居民的观望情绪和信贷的紧缩导致部分地区成交量有所下滑。但是我们认为,从长期来看,政策本身的影响非常有限:政策陷入监管层和执行层之间的博弈,银行自身的利益决定了其执行动力不足;居民购买力是超乎大众想象的。

    通货膨胀抵消加息所带来的负面影响

    ◆ 央行被动加息意在抵御通货膨胀,加息幅度不会过大;
    ◆ 通货膨胀下,收入和租金的上涨都会抵消加息所带来的负面影响。

    无需恐惧物业税

    ◆ 对物业的预期:
       ? 08年可能从若干中小城市试点,全国开征仍有待时日;
?     ? 初始税率不会太高,约为0.8%左右,从价征收;
?     ? 带有调节需求结构的政策意图,可能对小户型或首套住房免税。

    ◆ 影响:
?     ? 短期可能带来房价波动和成交量萎缩;
?     ? 对高档房的影响远远大于对中低档房的影响;
?     ? 长期无法改变房地产的向上格局,物业税作为新增成本将有助于推高房价和租金;
?     ? 地方政府的执行意愿未必很强,政策实际执行效果很可能小于预期。

    地产行业未来15年收入年增长20%以上

   ◆ 依据政府控制性指标及可比经济体发展规律,预期未来15年需新增城镇住宅169.4-203.3亿平米。
    ◆ 以06年竣工面积4.3亿平米为基数,未来竣工面积年均增长率需在15%左右,考虑到房价涨幅,行业收入复合增长率应在20%以上。

    投资策略:

    主线一:机制∕资源

    国企:短期看注入,中期看动力、长期看机制和资产运作的效率。

    ◆ 至少到目前为止,我们依旧认为国企最大的投资价值是依托于外部资源所带来的增值收益。
    ◆ 国企历史遗留问题和运作模式决定了其不可能在短时间内发生大的改变,但是公司对资本市场的依赖会反向推动其释放业绩。
    ◆ 长期来看,机制是最为核心和关键的因素。

    主线二:高利润率∕高周转率

    ◆ 在房价、地价均匀上涨过程中,加速开发公司的ROE更高;在非均匀上涨过程中,适当控制拿地和销售的节奏是有益的,但节奏也许很难把握。
    ◆ 短期:囤地企业会获得阶段性高收益,推高股价,但不可持续。
    ◆ 长期:激烈的竞争和税赋的提高会降低企业盈利能力,使利润率水平逐步回归平均。快速开发将是保持ROE的重要手段。

    主线三:住宅∕商业

    ◆ 住宅开发优于商业开发。商业地产开发和区域经济发展更密切,复制性差,对企业本身开发能力要求更高。
    ◆ 开发类企业业绩增长更快,出租类企业波动性更小。
       ? 房地产上升周期中,房价上涨快于租金上涨,导致两者业绩增长差距较大。
       ? 出租类企业业绩的高增长更多依赖外生性扩张,但受经济波动及房地产调控的影响更小。

    重点公司点评:

    万科A(000002)

    公司是国内房地产行业的领跑者,也将成为国内房地产行业集中度提高的历史创造者以及最大受益者之一。目前公司全国化布局已树大根深,形成了强大的规模优势,成长性十分看好。而公司日前以高价定向增发,将进一步提高其竞争力。   

    保利地产(600048)

    公司将凭借其管理优势获取更多项目资源,并通过不断提高产品创新能力,公司较强的行业整合能力将使其在行业“洗牌”过程中占得先机。充足的项目储备和良好的销售前景为公司今后三到五年里的持续、稳定高增长奠定了基础。

    金地集团(600383)

    公司经营状况良好,较高的土地储备使得公司后续发展能力较强,随着公司全国化战略布局的初步完成,其房地产主业的发展后劲得到了进一步增强。综合实力的不断提高带来更加广泛的荣誉和社会认同。

    招商地产(000024)

    具有雄厚的股东背景和优秀的自身竞争力的开发商,招商地产立足深圳并面向全国布局,其业绩自2006年起步入加速成长阶段。定向增发补充公司开发资本并降低负债率,也彰显了集团对上市公司战略价值的高度重视。 

 
 

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