地产公司估值和盈利将前紧后松?

YONGHUA.NET 来源: 发布时间:2007-12-17 09:40:36 发布人: 浏览: 人次

 

 近期,房地产公司不管是A股还是H股都有大幅度向下调整,市场对房地产行业的信心突然大幅下滑。市场目前最担心的是贷款资金的紧缩带来房地产企业的业绩的下降,以及房地产后续调控政策对企业估值和盈利的影响。我们对此的观点如下:

 

 

 

  首先,调控是常态,房价不会下跌。调控拉长了房地产行业的周期,有利于行业的长期增长,所以,每次板块调控都是很好买入时点。自2004年以来,调控政策出台带来的股价下跌重复了5次,每次都是买股票的好时机;这次股价下跌也是一样。当然,需要判断的是,本轮股价下跌是以前几次的重复,还是地产板块上升周期的终结。我们的判断是前者。如果是后者,那就意味中国经济增速将大幅度放缓,这与我国控制经济过热的调子不符。因此,经济快速增长和利率上升周期未改,房价下跌的可能性很小。

  其次,信贷调控目的主要是抑制经济过热,但对房地产来说则是减少了供给。多数人认为,减少信贷后,开发商会低价甩卖房子,房价下跌。但这种想法并不现实(2004年的调控结果可以证明)。在信贷紧缩政策下,大开发商拥有项目较多,有动力加快周转,但仅限于个别项目及区域;而中小开发商,其资金早已回流,过去的资金紧缩已使他们只求生存不求发展,所以如果再继续紧缩,只有一种选择,就是捂盘获得利润最大化;不管是哪一种情况,结果都是区域房价调整或者一些个别楼盘下跌,原因是目前供给远小于需求,单抑制需求不可能降房价;从另外一个角度来看,房地产行业的利润较高,资金成本可以提高到15%~20%,估计其它行业的资金流向这个行业的动力很足。

  第三,后续政策主要方向是:①改善供应结构;②打击囤地;③税收抑制高端及投资需求,改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少,而经济适用房短期之内是不能面对中产阶级的;打击囤地是政府需要做的,但执行效果需要观察,且对供给增量的释放作用不大,因为新增土地供应量一直在减少。我们认为税收政策是政府的杀手锏,其作用不容低估,但政府以稳定房价为目的,房价下跌对大家都没好处,除非政府判断错误。我们判断政策将前紧后松,地产公司估值也将是这样的趋势。

  第四,2008年公司盈利影响不大。企业盈利影响主要来自于售价、销售量和竣工面积的影响,我们的盈利预测中假设利润率低于2007年实际状况,所以缓冲了售价与销售量减少因素,结算面积比其计划的竣工面积有20%左右的减少量,所以也有调整余地;另外如果房地产企业加快销售应对信贷紧缩,则盈利有望超预期;总结来看,除非房价大幅度下跌或者销售量快速萎缩,否则2008年企业增长速度不会有较大影响,目前的调控将影响2009年以后盈利,企业长期增速将放缓。

  第五,高压政策下我们的投资建议:由于房价涨幅过快,以深圳广州为代表的一些区域市场出现调整,我们认为调整幅度有限但可能周期较长,所以建议投资者短期内回避调整幅度较大的区域,另外明年高档商品房调控力度将加大,所以也建议关注开发普通商品房为主的公司;我们重点关注的龙头企业调整幅度已经很大,目前的价值已经显现,虽然未来一个月信贷不会放开市场仍将低迷,但价值投资者可以大胆介入。股票选择,A股:金地集团、招商地产、万科A、华发股份;B股:万科B、招商地产;H股:中国海外、华润置地、首创置业。
 
 

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