物业税试点增强市场对房地产业的看空心理

YONGHUA.NET 来源: 东方证券 发布时间:2007-12-18 09:58:10 发布人: 浏览: 人次

 


 

  近期房地产股波动较大,市场对行业长期持续高增长的预期,正转化为2008年行业拐点可能出现的担忧。与此同时,关于物业税的传闻也不绝于耳。

    行业的确有面临景气拐点的可能,但预计物业税影响甚微,更多的是行业自身发展的规律使然,是受宏观调控的综合压力驱动。

  我们从物业税推出和征收的可行性判断,其影响更多的是心理层面,中短期看,实际的影响范围可能有限。

  物业税试点任重道远

  所谓物业税,是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。物业税是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性评估物业价值的基础上收取的,可为地方政府提供稳定的收入来源。在国外,物业税的评估相当繁杂,收取物业税的成本也相当高昂,需要建立全面的地籍资料并进行定期更新。如果物业税的税率较低,可能导致收取的物业税还不能涵盖这些成本。

  在我国,物业税的开征,还面临另一个重要而复杂的问题:新旧政策下的税费接轨。物业税改革的基本框架是,将现行土地出让金、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

  物业税出台,带来的将是房地产行业的全面税制改革,是对现有住房管理体系的挑战。而要实现对大多数房产的全面征税,非一朝一夕所能及。

  抑制购房需求

  物业税带来的持有成本的提高,将抑制市场的自住购房和长期投资购房需求,进而打击投机需求。

  从长期来看,物业税主要是要根据土地的价值变化情况,进行收费。因此,物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。因此,物业税的开征将会打击土地市场的囤积投机热,降低房地产市场投资的活跃度。

  物业税的影响程度取决于税负水平高低及相关的调整频度,即:若物业税水平很高,与土地的年均升值非常接近,则持有房产所能拥有的升值空间很小,房产的投资价值很低,物业税开征对市场的负面冲击将非常大,很可能使房地产市场发展长期陷入全面停滞状态。相反,相对稳定的低税负水平,使持有房产仍拥有较大的升值获利空间,房产的投资价值仍很大,物业税开征对房地产市场的负面冲击也会比较小。

  预计我国物业税开征初期,将采取较低税负水平,以减少对房地产市场的较大冲击,减少试错成本和政策的反复。

  对商业地产影响有限

  商业经营性用房保有环节已征重税。目前商业地产企业在保有环节已经面临2项房产税收:房产税,以租金或房产原值为基准征收,内资企业为租金的12%,外资企业为账面值的0.8%-1.0%左右;土地使用税,按照占地面积、固定额度征收。

  在保有环节已征重税的前提下,继续简单追加征税空间有限,也并不合理。因此,我们预计,商业地产的物业税试运行,可能会伴随对原有税种的整合。若如此,商业地产持有成本大幅提升可能较小。

  不影响租赁需求。商业地产公司最主要、甚至是唯一的经营方式,就是租赁经营。物业税针对的是业主,而非租户。因此,物业税征收不会直接增加租户的商务成本,也就不会直接影响商业地产公司的市场需求。

  而目前商业地产市场健康,出租率持续提升,商业地产公司预计将有能力在不影响需求的情况下,将增加的成本部分转嫁给需求方。

 
 

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