政策利好预期或催发地产股反弹行情

YONGHUA.NET 来源: 发布时间:2008-07-13 09:13:43 发布人: 浏览: 人次

 

  曾经热闹的深圳楼市如今成交萎靡, 住宅销售面积半年同比缩水54%,回到 1997 年的水平,开发商遭遇资金链紧张, 以至于本周深圳楼市引发“救市论”的争议。

  而在股市上超跌已久的地产板块却一反常态地“初出寒冬”,本周一度出现大涨,但随 A 股市场先扬后抑,其中保利地产、宜华地产等前半周的明星股在本周末的跌幅还不小,那么,投资者应如何看待地产股近期的走势呢?

  超跌还是政策预期?

  对于地产股在本周前半周的强势股行情, 业内人士倾向于是严重超跌后的反弹。

  不过, 笔者认为地产股的逞强背后或有主流资金的 “另类预期”,这主要是因为近期出口增速放缓房地产市场的销售面积与销售额的同比下降等因素, 使得越来越多的机构资金感受到从紧的货币政策的效果正在显现, 上市公司业绩增速放缓的迹象愈发明显。 而维持经济的稳定快速增长符合市场参与各方的利益, 因此, 机构资金开始预测在CPI 数据渐次下移的背景下, 从紧货币政策或有松动的特征, 近期媒体关于高层的调研报道更强化了机构资金的这一认识。

  而如果一旦从紧的货币政策有所松动的话, 将对房地产业产生深远的影响, 不仅仅是房地产开发商的资金紧张格局得以化解, 而且对居民购买住房以改善居住质量的意愿也有着极大的刺激, 从而将可能迅速扭转销售额与销售面积双双下降的趋势, 这自然有助于各路资金提升对房地产股的投资底气。 这可能才是房地产股在前半周逞强的根本原因, 而且这也得到了银行股同步反弹逞强走势的佐证。

  三大动力放大反弹空间预期

  所以, 本周末的地产股回落可能只是针对前半周涨幅较大的一次正常回落整理,并不会改变地产股的反弹趋势。这也得到了几个重要因素的推动,一是半年报的业绩浪,因为房地产行业在 2007 年无疑是超级牛市周期,不仅仅是销售面积持续放量,而且销售价格节节攀升,因此不少房地产上市公司的预售款迅速膨胀,从而锁定了 2008 年的业绩增长风险。目前不少房地产股纷纷发布业绩预喜公告,重要原因就在于预收账款的相继确认,所以经过急跌后的房地产股面临着业绩增长公告的配合,二级市场股价自然水涨船高。

  二是房地产行业较其他行业一个显著的不同点就是在于近两年房地产行业的火爆使得越来越多的近年来崛起的房地产企业将目光瞄上了资本市场,所以纷纷借壳上市,如宜华地产、国兴地产、京能置业等。而在借壳上市过程中, 往往有定向增发之路径, 这就使得不少机构资金深套其中, 所以, 在大盘回暖之际,他们也有生产自救之诉求。而且一旦地产股的行情活跃的话,那么,随之而来的人民币升值所带来的地产重估等故事也随之开讲且易得到新增资金的认同。

  另外,根据券商报告,因为持续下跌,使得地产股估值越来越便宜。目前开发类公司 2008 年动态 PE只有 12 倍, 按最悲观估计实现40%左右的净利润增速, 对应的PEG 只有 0.3 倍, 而这是 2004~2005 年熊市时的估值水平。 而万科2005 年最低时的估值是 11 倍,目前只有 12 倍多。

  所以笔者认为, 超跌反弹后的业绩增长动能与生产自救放大了地产股的反弹空间。 而且由于从紧货币政策松动的猜测将进一步促使新增资金介入到房地产股中, 故笔者倾向于认为, 房地产股在经过周末的调整之后, 下周仍可能出现企稳反弹的走势。

  低吸两类个股

  建议投资者跟踪两类地产股。一是获得土地储备能力较强的公司。对于地产股来说,土地储备犹如矿业股的矿产储藏量一样, 关系到地产股的可持续发展。 因为地产股只有持续获得土地储备, 才能持续开发土地项目, 获得利润以及可持续成长的能力。这其实也是万科 A、保利地产、招商地产、华侨城、金地集团等优质房地产股持续高成长且在近两年来持续获得主流资金青睐的原因, 因为他们有持续拿地的能力。 而土地储备的增加也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系,因此,具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现,金地集团、中航地产、香江控股、华业地产、中华企业、华侨城、苏州高新、广宇发展等地产股也可跟踪。

  二是从预收账款的角度寻找地产股的业绩增长品种。为房地产业经营的特征,商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润,但在竣工结算前就开始销售,体现在会计报表中就是预收账款。所以,预收账款越多,未来的主营业务收入就越高,成长性就愈明朗, 业绩增长的不确定性风险就低。 因此,三季度季报中的预收账款越多的地产股,隐含着来年业绩大幅增长的动能,尤其是每股预收账款越多的个股,他们在来年的业绩飙升的概率就大增,因此,新城 B、深振业、保利地产、浙江广厦、大连友谊等预收账款多的地产股可跟踪。 另外,对新近上市的滨江集团、合肥城建等品种也可跟踪。

 

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