REITs:拯救房地产的真正主角

YONGHUA.NET 来源: 发布时间:2008-12-23 09:43:41 发布人: 浏览: 人次

 
      


  犹抱琵琶半遮面,酝酿了5年之久的REITs(房地产投资信托资金)终于掀开她神秘的面纱。12月21日,最新的房地产救市“国六条”明确提出,开展房地产投资信托基金试点,拓宽直接融资渠道。据记者了解,天津滨海新区与上海浦东新区相关物业可能成为首批REITs试点产品,分别登陆深圳和上海证券交易所。

  金融信托专家孙飞表示,REITs在国际金融上是主流融资渠道,动辄几十亿,甚至上百亿、上千亿都有可能。这也使得即将推出的中国REITs让人充满想象。相关报道详见C02、C03版

  楼市低迷中应运而生:

  REITs是谁?

  “在与电影不同的现实中,主角登场之际,往往悄无声息,REITs也同样如此”,房地产行业的资深分析人士、海通证券(600837)研究员帅虎这样评价REITs的粉墨登场。

  在一片关于拯救经济与楼市的信息噪音中,2008年12月3日,在国务院常务会议上,研究确定了九项金融措施。其中,第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。12月16日,上海浦东新区传出消息,其与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束,正等待监管部门审批。

  帅虎认为,在中国大陆创设REITs市场,已近在眼前。对于开发写字楼、酒店、商场、工业厂房、酒店式公寓等租赁性物业的发展商而言,将迎来历史性的发展契机。

  “REITs”是RealEstateIn-vestmentTrusts的缩写,中文翻译成房地产投资信托资金,从本质上来看是资产证券化的方式。从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者,极少有进行开发性投资的REITs存在。因此,REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资,一般只适用于商业地产。

  按照国际惯例,REITs具备风险小、回报率不会太高、但回报一定高于银行存款的特点。被作为一种保险投资来对待。

  历时五载调研试错

  “国六条”开出“准生证”

  12月21日,国务院办公厅发出关于促进房地产市场健康发展的若干意见(简称“国六条”),其中重点提到,“支持房地产开发企业合理的融资需求”。

  在具体措施方面,明确表示“开展房地产投资信托基金试点,拓宽直接融资渠道”。这也为REITs的正式推出打了“准生证”。

  准备工作其实一直都在进行。早在2004年,银监会就启动了REITs基础制度的研究。2005年,商务部在向国务院递交的全国商业地产调查报告中明确提出要“打通内地REITs融资渠道”的建议。证监会也在2007年上半年成立了REITs专题研究小组,筹划在交易所市场推出标准化的REITs产品。2007年4月中旬,央行指定联华信托和中信证券(600030)两家作为内地REITs候选试点机构。

  从2003年以后信托公司开始推出房地产信托计划、准证券化等业务品种,尽管在整个房地产业投资总额中所占比重很小,但也为REITs业务的发展积累了较为丰富的经验。

  交易所方面也积极准备,深交所总经理宋丽萍多次表示,深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案。

  “目前,推出REITs的时机已完全成熟。”从2005年就呼吁尽快推行REITs的房地产商孟晓苏认为,受金融危机影响,房地产资产估值下降,相对来讲租金收益与房地产资产价值的关系发生了变化,现在是高租金低资产,REITs的价值就出现了。

  此外,现在大家都在想怎样让钱流入房地产市场,REITs把分散的资金整合起来进入房地产市场,改变了房地产的收益增长结构。

  第三,改变了整个房地产融资结构,降低银行和开发商的风险。把大量闲散资金集中起来,也给老百姓开辟了一种低风险、收益比较高的投资产品。

  防止房企资金链断裂

  中央探寻新路径助推保障房建设

  “政府既希望银行严控房地产贷款风险,又担忧房地产企业资金链大面积断裂”,宏源证券(000562)研究员杨国华认为,缓解房企资金困难是此时推出REITs的重要背景。

  房地产投资资金来源的50%左右直接或间接来自银行,同时也暴露出银行较大的潜在风险。

  其表示,从国务院层面提出拓宽房企融资渠道,足显中央政府对房地产企业资金困境的高度关注。

  宝来证券认为,在银行不愿放贷、并且有楼卖不出的情况下,房地产商本来已经捉襟见肘,如今等REITs方案实施,只要将旗下商场或写字楼包装成REITs上市,便可闯出一条生路。

  富力地产董事长李思廉近期也表示,希望能够通过发行REITs的方式,补充现金流。富力地产拥有不少高档出租型物业。

  REITs推出的另外一个大背景可能是,保障性住房急需资金支持。孟晓苏建议,用REITs助推廉租房。其认为,REITs不仅是物业,持有人可以分红,也可以通过流通市场上市,是一个非常好的资本体,现在是冲刺阶段了。

  杨国华认为,为解决保障房建设的资金来源,政策探寻新路径。由于廉租房有稳定的租金收入,因此具备REITs的发行前提。在房地产土地市场和商品房销售市场极度低迷、政府财政收入面临严重缩水的窘境下,通过“REITs助推保障房建设”不失为一个好办法。

  REITs能顶多大的用?

  放松货币政策:降息不如降价

  在美国证券市场,REITs的市值已远远超过通常意义上的房地产上市公司。但具体到刚刚开始发展的内地市场,它的作用有多大?

  浙商证券研究员戴方认为,当前房地产相关的信贷已占到了商业银行信贷总额的20%以上,房地产信托投资基金试点如果能够顺利推进,对房地产行业的利好是长期性的。

  但他认为,由于“信托产品200份上限的突破”和“房地产信托投资基金运营与投资中的双重征税问题”均涉及到了《信托法》等相关法律的修改和补充,因此,短期内实现预计存在较大的困难。

  在这种情况下,央行深圳中心支行货币信贷处处长李惠群认为,房地产信贷问题不在资金而在信心,货币政策从紧未必能有效抑制房地产开发贷款,货币政策放松也未必能使房地产开发贷款增加,经济面的变化比货币政策的变化对房地产开发贷款的影响更大。其表示,降息不如降价,因为利息是波动的,今天降了,明年又可能升回去了。

  以深圳为例,1-4月份,政策从紧,深圳房地产开发贷款增加了184亿;7-11月份,政策放松,但房地产开发贷款只增加了70多亿。原因有两个:第一,商业银行认为行业调整对龙头房地产企业是机遇,因此愿意贷款给龙头企业。第二,虽然货币政策放松了,但银行对经济面的担心导致贷款很谨慎。

  房地产信托投资基金

  (REITs)

  REITs简介

  REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

  REITs用途

  产品募集的资金并不是用于房地产开发,而是一种以投资于具有稳定收益的房地产物业为运作内容的资本品。

  REITs收益率

  各国REITs10年平均盈利率高于全球债券、非房地产投资基金和股票的收益率。

 

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