金牛地产十强光荣绽放 业绩有望率先走出低谷

YONGHUA.NET 来源: 发布时间:2009-05-20 14:44:06 发布人: 浏览: 人次

 

  春秋交替、潮落潮起。十余年来,国内房地产市场经历过“炽夏”,也体味过“严冬”;行业景气攀登过“巅峰”,也步入过“低谷”;但是,在房地产领域,总有一批房地产企业,始终沿着“成长”的轨迹发展壮大。

  大浪淘沙、业绩沉浮。这些地产企业或许踏错过开发的时点,或许经历过一时的困境;但是,在他们的成长中,稳健的投资战略、完善的治理制度和敏锐的市场眼光一以贯之。

  静水深流、基业常青。在中国证券报“上市公司金牛百强”十一年的评选中,我们看到,就有这样一批地产企业,已连续数载入选“金牛百强”的光荣榜。

  沿用“上市公司金牛百强” 的评选指标体系,我们对A股房地产上市公司进行了考量。万科(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、金融街(000402)、华侨城A(000069)、新湖中宝(600208)、招商地产(000024)、华发股份(600325)、首开股份(600376)、苏宁环球(000718)十家地产商,由于在营收、市值、成长性和股东回报四方面综合表现突出,位居2008年度金牛地产上市公司前十名。其中,万科、保利地产等前六名公司还荣登2008年度“上市公司金牛百强”榜。

  规模占A股地产半壁江山

  统计数据显示,2008年末,沪深两市总市值12.13万亿元。其中,A股房地产上市公司(按照申万分类并剔除ST公司)总市值为4196.13亿元,占比3.46%。地产十强的总市值为2089.28亿元,占行业总市值的49.79%。

  截至2009年3月31日,地产十强的总市值为3151.02亿元,占行业的46.71%。作为市场集中度较低的行业,金牛地产十强市值已经接近房地产全部上市公司总市值一半,市场人士认为,这体现了主流资金对这一群体的高度认可。

  2008年A股房地产上市公司共实现营业收入1835.93亿元,其中地产十强公司实现营业收入940.42亿元,占比达51.22%,比重提高了5.82个百分点。

  A股地产上市公司实现净利润224.53亿元,其中地产十强实现净利润128.80亿元,占比达到57.36%,比重提高了6.21个百分点。地产十强在整个行业中的份额逐步扩大。

  以万科为例,公司今年再次入选金牛百强榜,并位列第三名。这是万科连续第十次入选上市公司金牛百强。作为一家在规模、收入、成长性和回报率几个指标上都能拿到“高分”的公司,万科在榜单中可谓“含金量”十足。

  2008年,万科净利润虽然出现负增长,但其市场占有率却稳步提升。2008年公司占全国住宅市场的份额提高到了2.34%,并计划在五年内将市场占有率提升至4%。

  业内人士表示,大型房地产公司的经营思路普遍以安全稳健为主,贯彻“现金为王”的策略。一方面采取各种方式积极促进销售,另一方面也在根据市场情况不断调整开发节奏,控制存货规模,使全年的开发面积和销售面积得以匹配。在存货管理方面,万科就始终坚持量出为入的原则。一季度存货中现房占比下降至8%。在新增项目方面,公司仅在广州拿了一块地,建筑面积不足14万平方米,较去年同期新增土地储备量减少80%。

  专家指出,大型地产商的财务状况通常会保持在安全范围内。一季度现金回笼速度增加,使这类公司具有显著的资金优势。预计二季度施工进度将加快,下半年销售业绩会有更大提升。  业绩增幅远超行业平均

  统计数据显示,2008年A股房地产上市公司的营业收入同比增长11.34%,而地产十强公司营业收入增幅达到24.29%,超过行业平均水平近13个百分点。

  全行业实现净利润224.53亿元,同比下降4.84%,地产十强实现净利润128.80亿元,同比增长2.31%。增幅高于行业平均水平。

  到了2009年一季度,房地产行业营业收入同比下降11.38%,净利润同比下降20.78%;而地产十强的营业收入不降反升,上涨24.81%,净利润上涨22.49%。地产十强的业绩,连续跑赢行业整体水平。

  在众多上市公司中,保利地产以其高增长的特点成功入选地产十强,仅次于万科位列第二位。

  数据显示,保利地产三年股东回报率远远领先于其他房地产企业。公司07年和08年归属于母公司所有者的净利润增幅分别达到121.77%和50.35%。苏宁环球和新湖中宝2008年的净利润增长率也分别达到了144.17%和102.74%。

  在楼市萧条的2008年,地产十强继续前进的步伐却并未有丝毫放缓。虽然去年全国房地产成交量降至冰点,全国商品住宅销售面积同比下滑20.3%,商品住宅销售额下降20.1%,但这几家公司的销量均跑赢大市。

  以保利地产为例,据统计,公司2008年全年销售面积同比增长29.48%,实现销售金额205.11亿元,同比增长20.36%。公司08年的营业收入为155亿元,同比大增91.24%。毛利率也从07年的38.5%提升至40.8%。质升量涨,公司业绩得到了全面提升。

  2009年,公司继续步入“快车道”。1-4月,公司累计销售面积124.7万平方米,销售金额105.2亿元,同比分别增长182%和213%;销售均价8430元/平方米,同比上涨11%。

  业内人士认为,结算资源丰富、廉价的土地储备,是优秀的地产公司能够持续保持高增长的坚实基础。像保利地产,2008年新增土地储备594万平方米,土地均价为每平方米1121元,有效降低了土地成本。同时,2008年剩余的未结收入139亿元也为2009年的持续高增长奠定了基础。

  利润率有望率先回升

  受经济低迷和行业萧条影响,2008年,房地产行业利润率、净资产收益率等指标整体下行。统计显示,A股房地产上市公司2008年整体营业利润率为17.9%,同比下降3.14个百分点。其中,金牛地产十强公司营业利润率高于行业平均水平,达20.3%;同比也出现下滑。不过,从一季度数据分析,金牛地产十强公司利润率有望先于行业走出低谷。

  数据显示,一季度,A股地产公司整体营业利润率17.6%,同比下降2.3个百分点。但金牛地产十强公司整体营业利润率18.9%,同比增长1.4个百分点。十强公司中有8家营业利润率出现同比回升。在全面摊薄净资产收益率方面,十强公司中有4家出现上升。

  兴业证券最新的研究报告指出,2009年下半年起,房地产业将步入阶梯式复苏。万科、保利、招商等一线地产商的业绩将率先走出低谷。

  银河证券研究员丁文也指出,主流开发商对2007年新获取的高价地均采取各种方法与地方政府进行谈判协调,包括缓交土地价款、改变土地规划乃至退地的方法以减轻高价地对企业经营的压力。此外,万科、保利等十强公司在2008年对此前获取的高价地计提了存货减值准备,如果房价企稳,则存在减值准备冲回的可能性。而这些企业的毛利率和净资产收益率也将提前见底回升。

 

 

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