“地王”卷土重来 楼市“阳春”将有多长

YONGHUA.NET 来源: 发布时间:2009-05-27 09:23:16 发布人: 浏览: 人次

 
  5月21日,北京广渠门外10号地在被富力地产以10.22亿元的价格竞得,成为北京今年的“新地王”。从5月5日到21日这短短17天里,北京土地交易共16宗,交易金额达到43.8484亿元,是今年前四个月交易总额的1.5倍。

  ■本报记者 王小霞

  “最坏的时期仿佛已经过去了。”这句自今年3月以来常被开发商挂在嘴边的“名言”最近似乎得到了佐证。

  上周,经过89轮竞标最终以10.22亿元天价被富力地产收入囊中的广渠门外10号地块,成为北京今年的“新地王”。与此同时,在上海、福州、温州等城市,新的单价“地王”或总价“地王”也在先后登场。

  “市场成交量的回升、税费降低的利好政策、刚性需求的集中释放,这些都给了开发商拿地的信心。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中国经济时报记者采访时表示,开发商拿地热情再现,与3月以来连续回暖的成交量紧密相关,只是这种楼市“阳春”会有多长,尚需观察。

  开发商再现拿地热情

  5月21日,广渠门外10号地在北京市国土资源局拍卖,经过89轮举牌,富力地产以10.22亿元的价格拿下该地块,该成交价为挂牌起始价的3.42倍。据测算,扣除开发商代建的5000平方米廉租房,该块地的楼面地价每平方米达15140.74元,算上前期的建安等成本,总成本将可达每平方米2万元。

  “新地王”的出现其实并不突兀。4月7日,温州长运集团地块以9亿元成交,溢价50%;4月30日,杭州上城区南山路地块再次刷新杭州单价地王纪录,成交楼面地价达每平方米46000多元。5月13日,上海徐汇区斜土街道107街坊(船厂路地块)以12亿元的底价被绿地集团竞得,这是今年以来上海出让的最贵地块。

  仅以北京为例,从5月5日到21日这短短17天里,北京土地交易共16宗,交易金额达到43.8484亿元,是今年前四个月交易总额的1.5倍。

  “成交活跃、成交价格高、政府推地速度加快,是近期全国土地市场呈现出的一种规律。”中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰在接受本报记者采访时表示,现在开发商敢于拿地、也有信心拿地了。

  陈云峰说,这种信心一方面来源于近两个月的楼市成交量。“大家明显感觉到售楼处每天的客户来访量和来电量在增加,成交量在不断上升,市场回暖明显,真金白银的销售收入给了开发商极大的信心。”

  另一方面,拿地也是开发商持续发展的一种需要。尤其是大型上市公司,董事会对企业持续发展定有明确目标,而对房企来说,要发展就必须拿地。更何况现在市场不错,是拿地的好时机。以富力地产10.22亿元拿到广渠门外10号地块为例,即使楼面价达到每平方米15000元左右,却仍然可以赚钱。“这块地开发出来后基本可以卖到2.3万元/平方米左右。”

  “开发商在热情拿地的同时,各地政府也在加快推地速度。”顾云昌向记者表示,国家统计局发布的最新数据显示,今年1—4月,全国房地产开发企业共完成土地购置面积7266万平方米,这一指标和去年同期相比下降28.6%。土地购买力下降也就意味着各地政府财政收入的下降。同时,开发商都不买地,势必会加剧未来市场的供求关系失衡,影响房地产市场的稳定发展。

  另外,近期国务院发布商品住房项目资本金比例将下调的通知,为房企资金松绑,使房企的负债能力及滚动开发能力都进一步提高。“开发商有能力拿更多的土地了。”

  房价不会再“疯涨”

  与过了一年紧日子的开发商敢于拿地相比,近期楼市的成交量却显得有些反复无常。进入5月,楼市未能延续4月的增长势头,销量有所回落。

  据亚豪机构统计数据显示,5月(截至24日)期房商品住宅成交套数为10924套,成交面积122万平方米,除去经济适用房、限价房等保障性住房,实际成交的期房商品住房为8999套,成交面积为106.1万平方米。同期,成交的现房商品住宅为2762套,成交面积为35.9万平方米。期房商品住宅成交套数环比下降了7.5%,成交面积下降了4.7%,实际成交的期房商品住房成交套数环比下降了14.5%,成交面积下降了9.3%。而现房商品住宅成交量也分别下降了5%和6%。

  亚豪机构副总经理高姗在接受本报记者采访时分析,楼市刚性自主需求自3月份开始集中释放后,于4月份达到峰值,5月份已开始出现放缓迹象。然而,随着整体销量的增长,市场对回暖预期的肯定,出现了一些项目再次提价的现象。

  成交量上升,项目开始提价,再加上近期各地“地王”频现,高地价势必会推动高房价,房地产市场会不会再次陷入过去那种“疯狂”涨价的境地?面对目前消费群体最为关注的这一话题,业内专家以及开发商都给予了否定。

  “房价不会再疯涨。”顾云昌表示,经过2008年市场低迷的考验之后,现在的开发商会更加理性。一方面开发商的资金链不会像过去那么宽松,可以无限制地拿地。另一方面,目前的热销局面是市场在压抑了一年之后刚性需求的集中释放,再加上“三降”(降利率、降税收、降房价)措施的刺激才得以实现,后市走势如何目前仍然令业界担忧。因此,开发商即使想“疯狂”涨价,市场也会将其打回原形。

  陈云峰则表示,房价不可能永远一枝独秀,而必须与整个经济环境相关联。“吸取2008年的市场教训,开发商会更理性地定价。”

 

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