预收账款大增 地产商平滑业绩明显

YONGHUA.NET 来源: 发布时间:2009-10-30 14:58:57 发布人: 浏览: 人次

 
  预收账款占比创历史新高

  据Wind数据统计,两市已披露三季报的1264家上市公司,共实现营业总收入50708亿,同比下降2.8%;三季度末账上留有预收账款5754亿,同比增长30%。

  据三季度历史数据分析,2000年前后,该部分上市公司预收账款占营业总收入之比徘徊在3%至5%之间,至2002年增至7.4%。此后6年,该比值在8%至9%之间小幅波动,今年突增至11.3%,同时创下历史新高。

  再统计预收与营收的同比数据,可知今年三季度是这1264家企业历史上首次出现营收负增长,亦是少数预收增幅高于营收增幅的会计期间。

  回看此前30年,中国从未遭遇过大型经济危机,企业也惯以年增30%为正常的发展速度。至2008年四季度,金融海啸波及中国,许多产品一夜间需求顿失,不少行业毛利率暴降20%成为寻常,企业家们大有措手不及之感。

  如今,在经济寒冬过后第一年,那些略带冰冷的会计数据蕴含着怎样的经营现实?

  地产独占高增长鳌头

  统计显示,预收账款余额前20位中,地产企业占据7席,其次是建筑建材业占5席,再次是钢铁业占4席,余下采矿、百货、机械设备及石油石化等各占一席。

  从总量上看,预收款中有28%来自地产业,23%来自建筑建材业,其余行业“贡献”较小。从预收款占营业额之比的排名来看,前20位清一色是房地产企业。以上数据正可印证2009年初以来各行业的复苏序列:由固定资产投资拉动基建回暖,再一路传导到房地产市场,最终反馈为上市公司报表上高企的预收账款。

  以地产为例,截至10月29日,93家已披露三季报的地产企业累计实现营业收入1184亿,同比增长27%;三季度末账上留有预收账款1609亿,同比增长66%,较年初数更劲增1.16倍。

  反观历史可比数据,2001年底该部分企业三季度末预收账款占营收总额之比在40%左右,至2004年跳增至64%。此后四年,随着住房市场的暴热暴冷,该比值在2007年达到119%,至2008年又跌回103%。今年前三季,该比值突增至136%,创出历史新高。

  比较营收同比与预收同比的历史数据,可见后者超越前者的情况甚为少见。去年三季度,该部分房企预收账款同比仅增11.8%,营收总额增30%。即使在行业高峰的2007年,两者数据分别为105%及146%,预收款仍未超过营收额。

  “招宝万金”的心理阴影

  2008年四季度,我国楼市价格普降30%左右,大批中小地产商破产,即使是上市房企中的四家龙头——“招宝万金”的净利润率也同比下降超过10%。至2009年上半年,在信贷及投资的双轮驱动下,经济出现探底回升之态,而房地产价格成为最灵敏的复苏信号。

  或出于对经济寒冬的心理阴影,或出于对回暖趋势的不够确定,许多上市房企在业绩迅速反弹之时一改以往较为激进的销售确认方法,主动收敛账面增速以平滑利润,资产负债表上由此多出了巨额预收账款。

  以房企四龙头为例,招商地产(000024)营收同比增幅最高,达1.78倍,但其预收增幅更高,达2.49倍,后者较年初余额增长2倍。金地集团(600383)营收同比增幅最低,仅19%,但其预收增幅将近100%,较年初更剧增1.7倍。保利地产(600048)情况也甚为相似,营收同比增71%,预收增106%,较年初余额增1.9倍。唯一不同是万科,该公司前三季营收增31%,预收仅增11%,但回察其历史经营数据,一贯性及稳定性可列上市房企中最佳,而盈余管理迹象少见——这或与其奉行的公司战略与治理理念息息相关。

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