保障房板块:“万绿丛中一点红”

YONGHUA.NET 来源: 发布时间:2011-06-27 19:15:39 发布人: 浏览: 人次

 近来,在绿肥红瘦的股市中,保障房板块成为“万绿丛中一点红”,其连续上涨、甚至集体涨停的走势为弱市平添了几分亮色。

  “前所未有的政治承诺”

  摩根士丹利将中国政府对保障房建设的支持称作是“前所未有的政治承诺”。

  他们预测,中国今年很可能首次出现保障房开工量与商品房开工量不相上下的局面。这样一来,如果商品房建设陷入低迷,由此给2011年和2012年经济增长造成的损失便有可能由保障房补上。

  事实上,在商品房受政策压制的近年来,保障房的规划和建设有“大跃进”的态势。

  据介绍,中国计划今年开工建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房,并计划在整个“十二五”期间建设3600万套保障房,使其覆盖率达到20%。根据住建部门测算,今年即将建设的1000万套保障房所需资金为1.3万亿至1.4万亿元。这还仅仅是部分估算,征地、拆迁补偿和公共配套设施不包含在内。

  但是,在今年的前5个月,保障房的进度比想象中要慢得多。对此,中央对各地政府下了“最后通牒”。近日,住房和城乡建设部部长姜伟新公开表示,今年1000万套保障性安居工程必须在11月底全面开工,并强调保障性安居工程建设任务既是经济任务又是政治任务。因此,从进度上看,今年保障房建设8~10月将进入高峰期。

  保障房的全面提速,将直接对地产、基建、水泥、钢铁、建材、工程机械,甚至家电、汽车等相关行业产生积极影响。从时间上讲,随着保障房建设的拉开,受益第一梯队是水泥板块,第二梯队是建材板块,第三梯队是建筑板块,第四梯队是装修和园林绿化,第五梯队是家电板块,这符合保障房开工时间轴上不同板块需求的提升。一旦保障房开始大量开工,工程机械板块将开始受益,保障房大量完工,则消费板块开始提升。

  建筑建材受益首当其冲

  保障房建设,最直接受益的是谁?无疑是建筑建材类上市公司。具体而言,建材中的水泥、管桩、型材和混凝土子行业的上市公司受益会更为明显。而在众多的相关子行业中,水泥行业是最受关注的。

  连日来,保障房水泥概念龙头金隅股份连续大涨,在上证综指下跌100点的时候,该股却上涨了25%左右。此外,江西水泥、福建水泥、塔牌集团、海螺水泥等涨幅也不小,其他水泥股走势也强于大盘。

 最新行业报告认为,未来3~6个月,水泥板块股价将出现三方面的催化剂:一是半年报,中、东部和新疆水泥企业业绩不会低于市场预期;二是华东、华中和华北存在夏季出现大范围拉闸限电的可能性,水泥供给将受限,利于旺季价格提升;三是9月之后保障房和水利建设大规模启动,市场目前对于水泥的需求达到数亿吨的水平,但水泥行业扩产不是短期能够完成的,水泥价格上涨成为必然。未来两年内,水泥行业基本面仍处于景气向上周期。中长期看,新增产能缩减和落后产能加快淘汰趋势不变,各地区不同程度的限电进一步控制了产能释放,而保障房和水利建设是今年下半年和明年拉动水泥需求增长的动力。

  同时,保障房建设若按计划实施,今年的开工量会较多,与基建挂钩的建材、钢铁、玻璃、钢塑等的需求上升都是有据可查的。但是,需要指出的是,保障房需求不同于商品房,其对价格的敏感性更高,成本控制严格,因此,基建方面对低端产品的需求将增加,而高端产品的市场份额可能会出现下降。此外,长江证券分析师认为,保障房建设的前期工程一般为基建类项目,由于装载机保有量较大,而大型挖掘机主要由国外公司生产,今年下半年保障房开工对工程机械利好可能有限。

  房企从“鸡肋”到“香饽饽”

  此前房地产企业曾视利润低的保障房为“鸡肋”,在暴利的商品房供不应求的过去,房企是不屑于开发保障房的。然而,形势却在一夜之间改变,房地产企业正在积极投身于保障房领域,特别是一些上市房企已经抢跑。

  3月9日,中天城投与贵州省政府签署相关协议,参与贵州省廉租房、公租房、棚户区改造等保障房和配套设施建设。中天城投计划在“十二五”期间在贵州省完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的保障房。在深圳,上市房企也是参与保障房项目建设的主力,目前主要以代建或代建总承包的方式,已经动工开建的较大项目如万科、金地和富通在龙华拓展区的百万平方米保障房项目和招商地产以代建总承包方式参与的光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目开发等。

  目前,全国有超过20多家房地产上市公司参与了保障房项目的运作(即已经开工建设的项目),包括万科A、保利地产、招商地产、金地集团、中国建筑等。

  显然,保障性住房建设将迎来新一轮发展时期,备受政策调控挤压的房地产企业开始转型。虽然保障房净利润率低,但是总量大、市场需求暴升,是行业快速周转、获得新增市场和稳定利润的重要途径。

  不过,保障房利润率也并不完全如想象的那么低。北京国资背景的金隅地产4月11日高调公开其保障房收益率达20%以上,其“秘笈”就是将名下大量低价工业用地转为住宅建设用地。当然,这只是特例,一般的保障房项目,房企的利润率基本在5%~10%之间。

  更重要的是,在目前市场低迷状态下,适度拥有保障房业务量将为企业巩固市场份额、稳定业绩表现发挥重要作用。从盈利角度看,保障房业务的自有资金比例可以低到20%左右,即便以5%的利润率计算,其5倍的杠杆率也能带来25%左右的收益率,仍然较为可观。

  在具体个股上,可关注有地方国资背景的上市房企,因为它们可以更顺利地从政府手中争取到更多保障房项目和优惠,比如较低的地价和税收优惠、配建商品房、低价获得商业用地,以及前述的工业用地转住宅用地。

  此外,在估值方面,经过一年多的下跌、调整,房地产整个板块已相当有投资价值,跻身于保障房领域的房企更值得关注。

 

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